Het kopen van vastgoed met bedrijfsvermogen is voor veel ondernemers een aantrekkelijke manier om rendement te halen uit overtollige liquiditeiten, extra zekerheid te creëren voor de onderneming of vastgoed te integreren in de bedrijfsvoering. Tegelijkertijd brengt het specifieke fiscale, juridische en financiële aandachtspunten met zich mee die bepalend zijn voor de uiteindelijke meerwaarde van de investering.
In dit artikel legt Vermogenszaken.nl helder uit wat de belangrijkste overwegingen zijn bij vastgoed aankopen met bedrijfsvermogen, welke risico’s u moet beheersen en welke praktische stappen u kunt nemen om de aankoop goed te laten verlopen. We bieden geen diensten aan, maar wel deskundige, objectieve informatie zodat u beter geïnformeerd beslissingen kunt nemen.
Waarom kiezen voor aankoop met bedrijfsvermogen?
Er zijn meerdere redenen waarom ondernemers besluiten vastgoed via de onderneming te kopen. Dat kan het pand betreffen waarin het bedrijf zelf is gehuisvest, beleggingsvastgoed dat rendement oplevert of vastgoed dat strategisch past bij de bedrijfsactiviteiten (denk aan opslag, productieruimte of winkelpanden). Enkele belangrijke voordelen:
- Gebruik van overtollige liquide middelen binnen de onderneming, zonder privévermogen aan te spreken.
- Fiscale mogelijkheden zoals afschrijvingen en het structureren van kosten via de winst- en verliesrekening.
- Bescherming van privévermogen wanneer vastgoed in een BV wordt gehouden en er voldoende scheiding is tussen privé en zakelijk risico.
Toch wegen deze voordelen tegen nadelen als aangepaste financieringsvoorwaarden, mogelijke fiscale bijtellingen en een gewijzigde balansstructuur.
Rechtsvorm en fiscale gevolgen
BV: populair maar niet zonder gevolgen
Een besloten vennootschap (BV) is vaak de meest gebruikte rechtsvorm om vastgoed te houden wanneer u het risico wilt scheiden van privévermogen. Een BV biedt beperkt aansprakelijkheid, kan afschrijven op het pand en kan de huur (indien verhuurd aan uw eigen werk-BV) zakelijk vastleggen. Belangrijk om te onthouden is dat winstbelasting (vennootschapsbelasting) van toepassing is en dat onttrekkingen aan de BV (zoals dividend) opnieuw belast kunnen worden op privévlak.
Eenmanszaak en VOF: eenvoudiger maar minder bescherming
Bij een eenmanszaak of vennootschap onder firma (VOF) valt vastgoed grotendeels onder het privévermogen van de ondernemer of partners. De fiscale behandeling kan eenvoudiger lijken, maar het nadeel is dat er geen scheiding is tussen zakelijke schulden en privévermogen — wat risico’s vergroot bij faillissement of claims.
Financieringsopties en renteaftrek
Financiering van vastgoed met bedrijfsvermogen kan via eigen middelen, bancaire leningen of via externe investeerders. Elk van deze opties heeft gevolgen voor de rentekosten, liquiditeit en fiscale aftrekbaarheid:
- Eigen middelen verlagen rentelasten maar binden kapitaal dat elders in het bedrijf gebruikt zou kunnen worden.
- Bankleningen bieden hefboomwerking, maar banken eisen vaak hogere zekerheden en stellen aanvullende convenanten bij zakelijke leningen.
- Extern kapitaal (bijvoorbeeld via investeerders) kan flexibiliteit bieden maar meestal tegen kosten in de vorm van rendementseisen of afdracht van zeggenschap.
Rente op zakelijke leningen is doorgaans fiscaal aftrekbaar, maar let op beperkingen zoals de renteaftrekbeperking voor verbonden partijen en de interne verrekening van huur en rente tussen gelieerde entiteiten.
Boekhoudkundige en fiscale aandachtspunten
Bij het verwerken van vastgoed in de boekhouding moet u rekening houden met afschrijvingen, waarderingsregels, onderhoudskosten en eventuele herwaarderingen. Belangrijke punten:
- Afschrijvingen: bedrijfsmatig vastgoed kan doorgaans worden afgeschreven, maar grond niet.
- Voorzieningen voor groot onderhoud en toekomstige kosten moeten tijdig worden geboekt om resultaat niet kunstmatig te drukken.
- BTW-behandeling: bij commercieel vastgoed kan BTW-belastingplicht relevant zijn, met mogelijkheden tot terugvordering of keuze voor belaste levering.
- Fiscale herstructureringen: het is vaak zinvol om van tevoren te bepalen of overdracht tussen privé en vennootschap fiscaal neutraal kan via geruisloze inbreng.
Risico’s en hoe u ze beperkt
Enkele veelvoorkomende risico’s bij vastgoed aankopen met bedrijfsvermogen zijn waardevolatilititeit, leegstand, stijgende rente en juridische claims. Maatregelen om risico’s te beperken:
- Diversificatie: leg niet al uw vrije middelen in één object vast.
- Juridische structuur: overweeg aparte vastgoed-BV’s met duidelijke huurovereenkomsten en managementcontracten.
- Financieringsbuffers: houd voldoende werkkapitaal beschikbaar om tijdelijke dalingen op te vangen.
- Marktonderzoek: laat realistische waarderingen en huurprijsanalyses uitvoeren voorafgaand aan aankoop.
Praktische stappen bij aankoop
Volg een helder stappenplan om onaangename verrassingen te voorkomen:
- Maak een investeringsanalyse: bereken rendement, kasstromen en gevoeligheidsanalyses bij rente- en bezettingswijzigingen.
- Kies de juiste rechtsvorm en stem fiscale consequenties af met uw adviseur.
- Voer due diligence uit: bouwkundige keuring, juridische check (bestemmingsplan, erfdienstbaarheden) en huurcontracten controleren.
- Onderhandel financieringsvoorwaarden en stel een realistische liquiditeitsplanning op.
- Zorg voor een passende verzekering en stel beheer- en onderhoudsbudgetten vast.
Belangrijke documenten en overlegpartners
Bij een transactie heeft u doorgaans contact met taxateurs, notarissen, fiscalisten, banken en eventueel property managers. Zorg dat u de volgende documenten paraat hebt:
- Recent taxatierapport en waardering.
- Afgegeven garantiebewijzen en vergunningen.
- Uittreksels van het Kadaster en bestemmingsplaninformatie.
- Financiële prognoses en balansoverzichten van uw onderneming.
Vermogenszaken.nl publiceert regelmatig analyses en updates over wet- en regelgeving rondom zakelijke vastgoedtransacties zodat u actuele informatie kunt raadplegen bij het maken van keuzes.
Direct toepasbare tip/check
Maak vóór het tekenen van koop- of financieringsovereenkomsten een korte checklist: 1) Laat een onafhankelijke taxatie maken; 2) Controleer of de gekozen rechtsvorm past bij uw risicoprofiel; 3) Bereken minimaal drie scenario’s (optimistisch, realistisch, pessimistisch) voor cashflow en rente; 4) Zorg voor een liquiditeitsbuffer van ten minste 6 maanden aan vaste lasten van de onderneming. Deze vier checks helpen u snel zicht te krijgen op de haalbaarheid van de aankoop.